iletisim

sosyal-medya

Adi yazılılı sözleşmeyle gayrimenkul alımında kapora yanar mı?

Adi yazılı sözleşme ile gayrimenkul alımında satışın gerçekleşmemesi halinde alıcının verdiği kapora ne olacaktır? Geri isnebilir mi? Sözleşmeden cayma halinde cezai şart konulmuş ise geçerli midir?

Gayrimenkul alımı resmi şekle tabi olup tapuda yapılması gerekir. Taraflar arasında tapuya gitmeden adi yazılı yapılan sözleşmeler resmi şekle uygun olmadığı için geçersizdir. Geçersiz sözleşmede herkes aldığını geri vermekle yükümlüdür. Buna göre alıcı kapora vermiş ise satışın gerçekleşmemesi halinde geri isteyebilecektir.

Keza taraflar arasında yapılan adi yazılı sözleşmenin geçersiz olmasının bir diğer sonucu olarak da bu sözleşmelerde tarafların caymaları halinde öngörülen cezai şartların da geçersiz olmasıdır.

Yargıtay 3.Hukuk Dairesince verilen iki kararı aşağıda sunuyorum.

Yararlı olması umuduyla.....

Antalya 16.03.2018

Avukat Emin Alkan

T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO. 2016/2288
KARAR NO. 2017/12263
KARAR TARİHİ. 20.9.2017


>TAŞINMAZIN SATIŞINA DAİR GEÇERLİ SÖZLEŞME OLMAYIP ADİ YAZILI SÖZLEŞMEYE DAYALI ALINAN KAPORA PARANIN İADESİ GEREKİR.

2004/m.67

ÖZET : Dava, adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesi gereğince ödenen kaporanın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesini içeren icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir.

Temyize konu uyuşmazlık; harici gayrimenkul sözleşmesi gereğince satıcıya ödenen kaporanın tapu devrinin gerçekleşmemesi halinde geri istenip istenemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Taraflar arasında akdedilen sözleşme, taşınmaz satışına dair olup, geçerlilik şartı olan resmi şekilde düzenlenmediği için geçersizdir. Geçersiz sözleşme sebebiyle herkes verdiğini geri ister. Mahkemece bu gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken geçersiz sözleşmeyi geçerlilik tanımak suretiyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.

Mahkemece; geçersiz sözleşme sebebiyle bedel iadesine yönelik itirazın iptaline hükmedilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirme ile geçerli şekilde kurulmuş sözleşme gibi değerlendirilerek karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün gerekçesinin değiştirilerek onanması gerekmiştir.

DAVA : Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı; davalı ile emlak komisyoncusu aracılığıyla taşınmaz alımı konusunda sözleşme yaptığını, 1.500,00 TL kaparo verdiğini, kalan 8.500,00 TL kaparo bedelini de emlakçıya havale ettiğini, davalının da teslim aldığını, sözleşmede kredi olumsuzluğu halinde kaporanın iade edileceğinin belirlendiğini, banka tarafından kendisine kredi kullandırılmayacağının iletildiğini, ihtara rağmen davalının ödenen bedeli iade etmediğini, icra takibine itiraz ettiğini belirterek; itirazın iptaline ve icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı; yetkisiz mahkemede dava açıldığını, davacının haksız yere sözleşmeden dönmek istediğini, banka tarafından davacıya kredi verileceğini, kendisinin bu sebeple zarara uğradığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; taraflar arasındaki sözleşme gereği kredi alamayan davacının ödediği kaparoyu davalıdan isteme hakkı bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm süresi içerisinde taraflarca temyiz edilmiştir.

1-)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Davacı tarafın hükmün gerekçesine yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Dava, adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesi gereğince ödenen kaporanın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesini içeren icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir.

Temyize konu uyuşmazlık; harici gayrimenkul sözleşmesi gereğince satıcıya ödenen kaporanın tapu devrinin gerçekleşmemesi halinde geri istenip istenemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Buna göre, taraflar arasında akdedilen 08/01/2015 tarihli sözleşme, taşınmaz satışına dair olup, geçerlilik şartı olan resmi şekilde düzenlenmediği için geçersizdir. Geçersiz sözleşme sebebiyle herkes verdiğini geri ister. Mahkemece bu gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken geçersiz sözleşmeyi geçerlilik tanımak suretiyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.

Ne var ki; mahkeme, kararını bu gerekçe ile oluşturması gerekirken yazılı gerekçe ile hüküm kurulmuş olması yerinde görülmemiştir. Hal böyle olunca mahkeme gerekçesi kaldırılarak yukarda yazılan gerekçe ile sonucu itibari ile doğru olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

O halde; mahkemece; geçersiz sözleşme sebebiyle bedel iadesine yönelik itirazın iptaline hükmedilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirme ile geçerli şekilde kurulmuş sözleşme gibi değerlendirilerek karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün gerekçesinin değiştirilerek onanması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan sebeplerle davalının tüm temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan sebeplerle davacının temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün gerekçesinin değişitirilerek ONANMASINA, 512.10.TL bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya, 3.70.TL Bakiye temyiz harcının temyiz eden davacıya yükletilmesine, 6100 Sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 20.09.2017 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

3.Hukuk Dairesi 2014/13142 E. , 2015/5885 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : MANAVGAT 4. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 16/04/2014
NUMARASI : 2013/257-2014/131

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin, adi yazılı şekilde akdedilen gayrimenkul satış sözleşmesiyle davalı Hüseyin'den taşınmaz satın aldığını, aynı gün Hüseyin'in babası Kazım'ın banka hesabına kapora olarak 110.000,00 TL gönderdiğini, binanın ruhsatı olmadığını öğrenince taşınmazı almaktan vazgeçtiğini, ödediği 110.000,00 TL'yi davalılardan geri istediğini, davalıların parayı iade etmemeleri nedeniyle eldeki davayı açtıklarını belirterek; 110.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faiziyle birlikte müştereken ve müteselsilen davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davacının binanın ruhsatlı olmadığını satış sözleşmesini imzalarken bildiğini ancak cayma parasını geri alabilmek için gerçeğe aykırı beyanlarda bulunduğunu, sözleşmede açıkca, alıcının taşınmazı almaktan vazgeçmesi halinde ödenen paranın satıcıda kalacağının kararlaştırıldığını, ödenen 110.000,00 TL'nin müvekkili Kazım'da kalması gerektiğini, davacının bu parayı geri istemesinin yasal dayanağı bulunmadığını savunarak; davalı Hüseyin yönünden husumetten, Kazım yönünden esastan davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.
Mahkemece, sözleşmeye göre alınan paranın kaparo ve dönme cezası niteliğinde bulunduğu, sözleşmeden haksız olarak dönen tarafın bu parayı geri isteyemeyeceği, cezai şartın niteliği gereği indirilmesinin de mümkün olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesi gereğince ödenen kaporanın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istirdatı istemine ilişkindir.
Temyize konu uyuşmazlık; harici gayrimenkul sözleşmesi gereğince satıcıya ödenen kaporanın tapu devrinin gerçekleşmemesi halinde geri istenip istenemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Kural olarak tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığı sürece geçersizdir. (TMK'nın 706, BK'nın 213, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddesi) Geçersiz olduğu için de taraflarına hak ve borç doğurmaz. Ancak taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler. Zira; haklı bir sebep olmaksızın başkası zararına mal edinen kimse onu iade ile yükümlüdür.
Cezai şart; asıl borca ilişkin fer'i bir hak olup, geçersiz sözleşmelerde yer alan cezai şartlar da geçersizdir. Adi yazılı sözleşmelere dayanarak taraflar birbirlerinden cezai şart isteyemezler.
Taşınmaz satışına ilişkin adi yazılı sözleşme gereğini yerine getirmek istemeyen taraf, diğer tarafa aldıklarını geri vermek ve diğer taraftan da verdiklerini geri alma hakkına haizdir.
Tüm bu bilgiler ışığında somut olay irdelendiğinde; davacıyla, davalılardan Hüseyin arasında 20.12.2012 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi akdedildiği, davalı Hüseyin'in toplam 375.000,00 TL bedelle davacıya taşınmaz sattığı, davacının aynı gün sözleşmede kararlaştırılan kapora bedeline istinaden davalı Hüseyin'in babası davalı Kazım'ın hesabına 110.000,00 TL gönderdiği, davacının taşınmazı almaktan vazgeçtiği ve ödediği 110.000,00 TL kapora bedelinin iadesi için eldeki davayı açtığı anlaşılmaktadır.
Buna göre, davacı ile davalılardan Hüseyin arasında akdedilen 20.12.2012 tarihli sözleşme, taşınmaz satışına ilişkin olup, geçerlilik şartı olan resmi şekilde düzenlenmediği için geçersizdir. Sözleşme geçersiz olduğu için bu sözleşmede yer alan cezai şarta ilişkin hükümler de aynı şekilde geçersizdir. Davacının bu sözleşme gereğince davalılardan Kazım'ın hesabına 110.000,00 TL yatırdığı hususunda taraflar arasında bir çekişme bulunmamakta olup, davalıların 110.000,00 TL'yi müştereken ve müteselsilen davacıya iade etmeleri gerekir.
Hal böyle olunca mahkemece; davanın kabulü gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 09.04.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.